금리가 오르면 집값이 떨어지는 이유 이 책이 처음으로 설명해 줬습니다
금리가 오르면 왜 부동산 가격이 떨어지는 걸까요. 뉴스에서 금리 이야기가 나올 때마다 내 삶과 어떻게 연결되는지 막막하게 느껴진 적 있으신가요. 저도 그랬습니다. 알고는 있었지만 왜 그런지는 설명할 수 없었습니다. 폴 포돌스키 저자의 부의 전략 수업은 그 막막함을 처음으로 풀어준 책입니다. 브리지워터 헤지펀드에서 일하며 쌓은 경험을 바탕으로 금융 시스템의 작동 원리를 누구나 이해할 수 있는 언어로 설명합니다.
저자 소개
폴 포돌스키는 세계적인 헤지펀드 브리지워터에서 오랜 시간 일하며 투자의 본질을 탐구한 전문가입니다. 은행 실무 경험과 개인 투자 경험 그리고 수많은 책을 통해 쌓은 지식을 이 책 한 권에 담았습니다. 브리지워터에 입사한 첫해 최고투자책임자 CIO가 진행하는 투자 수업을 통과해야 했다는 이야기에서 이 책이 얼마나 깊이 있는 내용을 담고 있는지 느낄 수 있었습니다.
금리가 오르면 왜 집값이 떨어지는가
이 책을 펼치자마자 손이 멈춘 문장이 있었습니다.
금리가 오르면 부동산 가격은 하락하고 금리가 내리면 부동산 가격은 상승한다.
이 공식은 알고 있었지만 왜 그런지는 몰랐습니다. 저자는 이것을 아주 간단하게 풀어줍니다. 금리가 낮으면 대출이 늘어납니다. 대출이 늘어나면 집을 살 수 있는 사람이 많아집니다. 집을 사려는 사람이 많아지면 집값이 오릅니다. 반대로 금리가 높아지면 대출이 줄고 집을 살 수 있는 사람이 줄어들면서 집값이 내려가는 것입니다.
그리고 저자는 이 한마디를 덧붙입니다.
주택 구입이 어려워질 정도로 금리가 급등하는 것은 자연적인 현상이 아니다. 이는 특정 기관에서 특정한 사람들이 금리를 조정해 돈의 가치를 변화시키는 것이다.
금리는 자연이 정하는 게 아니라 사람이 정한다는 이 말이 오래 남았습니다.
명목 금리와 실질 금리는 다릅니다
이 책에서 두 번째로 강하게 공감한 부분입니다.
명목 금리가 5%라면 겉보기에는 높아 보일 수 있다. 하지만 인플레이션율이 6%라면 실질 금리는 0%보다 낮아진다. 즉 돈을 빌려도 이자보다 물가 상승 속도가 더 빠르기 때문에 실질적으로는 돈을 빌리는 것이 더 유리한 상황이 된다.
은행 금리가 5%라도 물가가 6% 오르면 실제로 내 돈의 가치는 줄어드는 것입니다. 이것이 인플레이션 시대에 현금을 쥐고 있는 것이 위험한 이유입니다. 저자는 현금은 당장 사용할 수 있다는 점에서는 유용하지만 아무런 변화도 없는 자산이라는 점에서 단점이 있다고 말합니다.
돈이란 무엇인가
저자가 제시하는 돈의 공식이 인상적이었습니다.
돈 = 발행된 화폐 + 신용 대출
우리가 쓰는 돈은 실제로 찍어낸 돈만이 아닙니다. 대출도 돈입니다. 은행에서 100만원을 빌리면 그 100만원이 새로운 돈으로 세상에 생겨나는 것입니다. 저자는 금융을 기본적으로 돈을 모으는 사람과 돈을 빌리는 사람을 연결해주는 시스템이라고 설명합니다. 이 시스템을 이해하면 뉴스에서 나오는 금리 이야기가 더 이상 남의 이야기처럼 들리지 않습니다.
포트폴리오 어떻게 구성해야 하는가
저자는 구체적인 자산 배분 방법도 제시합니다.
첫 번째 방법은 보유 자산을 3분의 1은 주거용 부동산 3분의 1은 장기 국채 3분의 1은 주식으로 나누는 방식입니다.
두 번째 방법은 미국 주식 25% 장기 인플레이션 연계 채권 25% 장기 20년 이상 명목 채권 25% 해외 주식 10% 원자재 15%로 구성하는 방식입니다.
저자는 이익을 내려면 다른 투자자들보다 더 많은 정보를 알아야 한다며 하루 종일 투자에 매진하지 않는 이상 시장을 이길 확률은 매우 낮다고 솔직하게 말합니다. 그래서 분산 투자가 중요합니다.
좋은 주식을 고르는 기준
저자가 제시하는 좋은 주식의 4가지 조건이 인상적이었습니다.
첫째는 해자입니다. 경쟁이 심하지 않고 쉽게 모방할 수 없는 독자적인 경쟁 우위를 가진 기업을 선택하는 것입니다. 둘째는 규모의 경제입니다. 비용 증가 없이 이익이 증가할 수 있는 기업을 선호하는 것입니다. 셋째는 우수한 경영진입니다. 훌륭한 CEO와 경영진이 자사 주식을 보유하며 올바른 자본 배분 결정을 내리는 기업이어야 합니다. 넷째는 건전한 재무구조입니다. 부채가 적고 자본 구조가 탄탄한 기업이어야 합니다.
사람을 조심해야 하는 이유
이 책에서 예상치 못한 챕터가 있었습니다. 바로 사람을 조심하는 법입니다.
누군가와 대화한 후 기분이 찜찜하다면 그 느낌을 무시해서는 안 된다.
사기꾼을 가려내려면 상대가 순간적으로 보이는 허점을 포착해야 한다고 저자는 말합니다. 이들을 알아보고 거리를 두는 것이 중요하다는 말이 투자만큼이나 사람을 보는 눈이 필요하다는 것을 다시 한번 생각하게 만들었습니다.
돈이 행복을 만들어 주지는 않습니다
이 책의 마지막에서 저자는 이렇게 말합니다.
돈이 행복을 만들어 주지는 않는다. 하지만 돈은 자율성을 준다. 그리고 자율성은 나를 훨씬 더 행복하게 만든다.
돈의 목적은 삶을 더 깊이 경험하도록 돕는 것이지 불안감 속에 우리를 가두는 것이 아니라는 말이 오래 남았습니다. 이 책을 읽으면서 돈을 대하는 태도가 조금 달라졌습니다.
읽고 나서 달라진 것
이 책을 덮으면서 뉴스를 보는 눈이 달라졌습니다. 금리 이야기가 나오면 이게 내 집값과 어떻게 연결되는지 내 대출과 어떻게 연결되는지 생각하게 되었습니다. 금융은 어렵고 먼 이야기가 아니라 내 삶 바로 옆에서 작동하고 있는 시스템이었습니다.
경제와 금융이 어렵게 느껴지는 분들께 투자를 시작하고 싶은데 어디서부터 시작해야 할지 모르는 분들께 그리고 돈과 자신의 관계를 다시 생각해보고 싶은 모든 분들께 진심으로 추천드립니다.
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